不动产抵押是一种民事担保行为和主动为之，是债务人为获得借款或其他利益，将属于自己的不动产抵押给银行等债权人。

不动产查封是司法保全措施和被动行为，一般是债务人不履行生效判决债务，债权人依法向法院申请查封债务人的不动产。

首封法院：首先查封法院（下称“首封法院”），指最早采取查封、扣押、冻结（措施的法院，包括在诉讼阶段最早采取查封措施的法院，以及在执行阶段最早采取查封措施的法院）。

优先债权法院：指执行案件中，债权人（申请执行人）对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权等优先债权的法院。

轮候查封法院：指已进入执行阶段的、查封顺位在后的法院。

一、抵押和查封的优先受偿问题

关注以下几个方面：

一、抵押、查封二者的概念不同

1、不动产抵押要到当地房产交易中心进行登记，否则不具有效力。房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日。（是否存在抵押，一般不动产证书最后，会由不动产登记人员书写载明信息，抵押权人，权利范围，权利价值，抵押日期等信息）

2、查封也是有期限的。根据最高院关于适用《民事诉讼法》的解释，第四百八十七条 “人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。”

不动产查封的期限是3年，可在期限届满前申请延长期限，延长期限亦不得超过3年。

依法被查封、扣押、监管的财产，不得抵押。但是已设立抵押权的的财产可以被查封。

二、二者获偿顺序不同

关于受偿顺序大家注意以下两点：

1、不动产抵押权人具有对不动产处置的优先受偿权，并根据抵押权登记顺序受偿。

2、而财产保全（不动产查封）作为一种诉讼保全制度，它的设立是为了防止债务人在诉讼前后恶意隐匿、转移财产或毁损财产，从而充分保障债权人的合法权益、保障诉讼后的生效判决得以顺利执行。

并不是将财产保全等同于优先权可以在日后执行中享有优先受偿权，即申请人对保全财产不具有优先受偿权。

三、抵押权人又是查封申请人，如何实现抵押权？

不动产抵押权的实现方式包括折价、变卖或拍卖该房地产。

根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

即首封法院可以要求首先处理财产，但债权人要按照不动产抵押登记的先后顺序受偿，在优先受偿权实现后，再清偿其它债权金额。

四、质权和抵押权的受偿顺序

《民法典》第415条，同一财产既设立抵押权又设立质权（比如股权的质押）的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

如果债务人既是不动产抵押人，债务人的股东又将股权质押给他人，那么抵押权和质权哪个优先受偿呢？

抵押权人优先于股权质权人受偿。股权的质押仅是股东专为自己利益行使的权利，而抵押权是对抵押物的处置享有优先受偿权。

最后总结一下，参与多宗资产处置诉讼后会深深感受到，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。

上面我们了解了抵押和查封的优先受偿问题，下面我们进一步了解下查封与轮候查封的优先受偿问题。

二、首封、轮候查封、优先债权人的受偿顺序

最高人民法院关于轮候查封处置的最新规定

关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知  法〔2022〕107号

一、轮候查封具有确保轮候查封债权人能够取得首封债权人从查封物变价款受偿后剩余部分的作用。首封法院对查封物处置变现后，首封债权人受偿后变价款有剩余的，该剩余价款属于轮候查封物的替代物，轮候查封的效力应当及于该替代物，即对于查封物变价款中多于首封债权人应得数额部分有正式查封的效力。轮候查封债权人对该剩余价款有权主张相应权利。

二、轮候查封对于首封处置法院有约束力。首封法院在所处置的查封物有轮候查封的情况下,对于查封物变价款清偿首封债权人后的剩余部分，不能径行返还被执行人，首封债权人和被执行人也无权自行或协商处理。首封法院有义务将相关处置情况告知变价款处置前已知的轮候查封法院，并将剩余变价款移交给轮候查封法院，由轮候查封法院依法处理；轮候查封法院案件尚在诉讼程序中的，应由首封处置法院予以留存，待审判确定后依法处理。

三、首封处置法院在明知拍卖标的物有轮候查封的情况下，违反上述义务，径行将剩余变价款退还被执行人的，构成执行错误。

首封效力与优先债权

从上述通知极易解读出，首封即首偿，甚至优先于有抵押权的优先债权。这是不对的，有抵押权的优先债权受实体法律的保护，首封法院在处置被查封财产时，仍应保障抵押权人首先受偿。

《人民法院办理执行案件规范》（下称“《执行规范》”）第三百八十三条规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。执行过程中，原则上应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产”。

《执行规范》第三百八十四条规定，“已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过六十日，且首封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。

《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（下称“《批复》”）第一条规定，“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。

轮候查封与参与分配

根据最新《民事诉讼法司法解释》第五百零六条规定“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。

对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”

在实务中，若债务人的该财产在同一法院有多个查封的话，首先查封法院可以依职权（或者让任意一个债权人提出参与分配申请）启动参与分配程序，将轮候查封债权也纳入分配方案。有时候，该法院对于多个查封可能只以一个案号立案，其他查封不作轮候查封。在其他法院立案申请查封的债权人可能无法知悉其查封顺位。

而且如果其他轮候查封法院没有告知首先查封法院，轮候查封债权人也没有申请参与分配，则首先查封法院启动参与分配程序时，可能因不知有轮候查封而遗漏轮候查封债权。

所以，债权人和律师千万不要认为已经查封了债务人的财产就可以高枕无忧，应时刻关注自己的查封顺位，以及其他法院的执行情况。在申请执行的法院并非首封法院的情况下，即使向首封法院申请参与分配，或者就抵押权主张优先受偿。

因参与分配针对的是自然人和其他组织，如果债务人为公司的情况下，应积极与首封法院沟通，若发现该公司资不抵债应及时申请其破产，以保证自己的债权即使属于轮候查封也能按比例受偿。